文 | 村长
【资料图】
最近闹的沸沸扬扬的长圳学区划分事件，终于落下了帷幕。
但有一种声音认为：
如果优质教育资源优先向保障房倾斜是一种趋势，那对传统学区房将会是利好。
理由是：
1、保障房周边的一手盘，将不再是有入学需求的购房群体的首选。
2、有学区概念的一手盘，在集团化办学、大学区的背景下，未来的学区资格、教学质量都将面临很大的不确定性。
反观传统学区房，
1、周边配套和学区都是确定的。
2、学校教学质量是经过时间检验的。
那么，传统学区房可以抄底了吗？
为此，我实地走访了深圳学区房的“神话”——八卦岭宿舍区。
01
——
每次穿梭在八卦岭的马路上，抬头望着斑驳的建筑外立面，都有一种穿越的错觉：
深圳竟然还有这么破旧的地方！
不知道的，还以为置身于东北某个工业城市的一个破败角落。
生态宜居、环境优美……这些关于居住的词，似乎已和它扯不上一点的关系。
事实上，它也确实是深圳最早建成的一批工业区。
现在的这些建筑就是80年代第一代工程兵们建的。
好在热闹的人流和街边开满的店铺，提醒着我这是在深圳。
但就是这一么地方，过去几年，是深圳楼市过山车式行情的“头排”乘客。
狂飙过，也落寞过。
它的故事始于2019年。
在此之前，八卦岭片区二手房均价约5.4万/平，大大低于福田区均价7.3万/平。
那一年，八卦岭片区即将被划入新建荔园小学东校区的消息传出，房价就此开始躁动。
到了9月时，房价就已涨至7万，最高挂盘价更是直冲9万+/平。
到第二年（2020年）3月，片区又新增荔园实验中学。
“双名校”加持，让八卦岭的房价继续飞升。
2020年，八卦岭大部分二手房成交价超过10万元。
到了2021年初，成交价进一步逼近了15万元大关。
一个30平的单间配套总价达到了420万。
这在二线城市都可以买套大别墅了。
（行舟深房）
这种短期暴涨明显是不正常的，后果也是不难预料的。
随着后来深圳出台的一系列调控，八卦岭也成了深圳楼市房价回调幅度最大的地方之一。
有统计显示，在今年初，八卦岭宿舍区成交的一套29平的一室，成交总价230万、单价7.9万元/平，较于2021年高峰期下降44.8%；
鹏盛村一套39平的一室，成交总价239万、单价6.1万元/平，较于2021年下降40%。
成交价趋势图，更加直观地反映了八卦岭这两三年的房价变迁。
（行舟深房）
那么当前的八卦岭楼市真实的情况是怎样的呢？
中介告诉我，
1、不存在所谓的间接利好，至少现在是不存在的。
长圳事件发生后，门店的带看量和成交量并没有明显变化。
2、当前的挂牌量充足，选择空间比较大。
第三方的统计数据，也基本印证了这一点。
从下图可以看出，进入3月份后，八卦岭宿舍的挂牌量，较于1/2月，出现了明显攀升。
目前维持在六七十套的水平。
（行舟深房）
3、价格呢，去年下半年的时候价格最低，降到了6万多。
今年以来，普遍上涨了1万多。
中介给我推荐的一套笋盘，报价在7.3万左右，而八卦岭宿舍区的指导价在7.5万左右，尚在指导价以下。
当然，挂盘价整体会更高一些，大概在8.5万上下，较于1/2月也有一些回落。
（行舟深房）
不过，在这个价位成交的基本没有。
公开查询的数据显示，3月份，八卦岭宿舍区公成交了5套。
有一套成交价在6.15万元；
有两套成交价在7-7.2万元；
有两套成交价在7.93万元左右；
进入4月后的这大半个月，尚未有一套成交。
总的来说，八卦岭的学区房目前已基本止跌回升，但属于缓慢回升，不存在躁动行情。
整体上处在一个持续磨底的阶段。
02
——
那么八卦岭的学区房，还值得抄底么？
单从价格上来说，它是值得的。
当前的价格较于其“学区房概念”出现之前的价格，溢价在50%。
考虑到学校是福田顶级名校“荔园”，而且还是荔园的双学区（小学+中学）加持，这个溢价幅度，我觉得是合理的。
而且深圳楼市大环境也决定着房价不可能再跌回去年了，尤其是现在二手房指导价也是名存实亡。
目前，八卦岭7万多的成交价，安全边际还是有的。
其实，八卦岭值不值买的关键，并不在于价格，而在于你的初衷，想清楚你要买它的目的是什么？
如果是单纯买来住，不值得。
花两三百万，买房住在那种破地方，脑子大概是进水了。
如果是为了孩子读书，也是值得商榷的。
因为学位资格，并不是一定要买房才能获得，租也是可以的。
就在我和中介交流的时候，就有一个房东过来挂牌出租房源。
得知，这边的学区资格是可以单独出租。
就是说，你不需要在这边买房，甚至不需要租房，通过租赁学区资格就可以入读荔园东校区。
学区资格的租赁价格在1.8万左右，相当于10个月的租金。
当然，租学位虽然性价比更高，但也存在一定的不确定性：
即不是百分之百能入读荔园东校区，也有可能会被分到附近的园岭小学。
就看你能不能接受这种不确定性了。
如果你抄底是为了投资，最好要先搞清楚你的赚钱逻辑。
若是赚“学区房概念”的钱，抱歉，你抄底晚了。
正如我前面说的，目前的价格基本上已经把学区房的溢价给兑现了。
再指望炒作学区概念，推动房价蹭蹭上涨，已经不现实了。
若是赚“旧改”的钱，这倒是可以的。
我们看附近同样有“荔园”学区加持的商品房小区百花园二期。
目前的市场挂牌价在15-6万元/平左右，去年成交的唯一一套价格为16.8万元/平，而官方指导价约为12万元/左右。
如果按对标的成交价看，八卦岭宿舍区旧改带来的溢价空间达100%，即便按指导价，也有70-80%的涨幅。
确实很诱人。
但问题是，什么时候能改得动？
早在2016年时，八卦岭就传出要旧改，那时荔园学区都还没影呢。
当时，福田区委领导带队调研八卦岭后，明确由深业集团负责空间规划、平安集团负责产业规划、鹏基南方公司为该项目的统筹主体。
一转眼，这都六七年过去了。
对于八卦岭旧改的难度和不确定性，从官方的回复中，便可知一斑。
福田区住房和建设局曾回复表示：
“八卦岭宿舍区项目是我区目前涉及住房套数最多、权属情况最复杂的项目。鉴于八卦岭宿舍区项目体量大、住宅多、土地情况和产权情况复杂等原因，一直在进行产权资料梳理等工作。”
所以，八卦岭宿舍区的旧改什么时候能启动？目前看仍是没眼儿的事。
问中介，中介也是直摇头。
总之，旧改不是不能博，但问题是时间上你是不是能等得起，也是需要考虑的。
最后，再给大家透露一个关于八卦岭的消息：
在和中介交流中，意外得知，八卦岭的宿舍房目前不限购了。
再次强调哈，这只是中介的一面之词，目前并没有公开消息。
如果真是这样，既是好事儿，也不是好事儿。
说是好事儿，是因为放松了，之前没有资格的买家，现在也可以买了。
说不是好事儿，这是不是意味着八卦岭宿舍区的住房性质发生了变化？
要知道，八卦岭的一些单身公寓、宿舍，建造于1983年，二、三期都属于70年产权，目前第三方中介平台也按住宅属性在交易。
如果是住宅，那肯定是要严格执行限购政策的。
所以，这个小道消息也让八卦岭宿舍的产权性质一下子变得扑朔迷离起来。
而这也是买家需要格外注意的。
如果你觉得上述说的这些对你来说，都不是问题，那就去大胆的抄。
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